アパート(賃貸)立退料を正当な対価で請求する手法

投稿日: 2022年3月10日 作成者: プロ写真家・縄田頼信

　2021年6月、３０年以上住んでいた駅近アパートの立退（建て替えに伴う書面上６ヶ月以内、実質３ヶ月以内）を突然求められ、立退交渉を新規介在不動産業者と行いました。其の時に調べた有益情報を、公開したいと思います。

　アパートなどの賃貸借契約は、更新が前提となっており、賃貸借契約の期間終了１年前から６か月前までの間に「更新をしない（更新拒絶）という通知」と正当事由が必須要件となります。従って、大規模修繕すれば、まだまだ居住可能と看做されれば正当事由に該当せず、単に老朽化を理由とする正当事由には該当しません。更に、約１０年毎に適切なメンテナンスが実施されているか否かでも、正当事由要件に係り、更新拒絶の「正当事由」はとても厳しく判断されます。老朽化の程度が激しく、かつ、修繕も難しく、居住に著しい支障を生じている物件のみが、正当理由に該当します。

【立退料の計算請求根拠】
　オーナー側理由による賃貸借の立退料は、現状賃貸借物件と同等の条件建物への立ち退き転居に伴い、賃借人に発生する様々な経済的な損失額を積算して請求根拠とします。
　私の場合、エアコン設置、アース付コンセント増設電気工事、カーテン取り付け、駐車場契約付帯などが実施されている為、転居先でのエアコン設置費用、アース付コンセント増設電気工事費用やカーテン費用なども加算要因となります。更に、転居引越し費用（おまかせパック相当・見積書を取得）や、同等の部屋広さで駐車場付の転居先不動産契約手続き費用（仲介手数料を含む）や、転居先家賃高騰に伴い発生する家賃差額２年分相当や光熱費燃料差額２年分相当、転居通知や各種住所変更費用などの諸雑費も、全て合算請求します。

　更に、裁判となれば１年以上の係争が通常ですので、６ヶ月以内（３ヶ月以内）での立退転居は無くなります。裁判判決確定後の転居の為、和解や判決の場合、数年先の立退となり、場合によっては、立退を免れる場合もあり、早期に立退を求めるオーナー側は、早期に転売する事が実質不可能となり、オーナー側の弱み＝賃借人の強みとなります。また、弁護士費用を負担する事なく、其れ等の費用を交渉の中で上乗せ請求交渉する手法も一手と考えます。情報を熟知・勉強した上で交渉すれば、其れなりの立退料額での合意となりますので、介在不動産業者の言いなり（泣き寝入り）とならない様に、突然の立ち退きに困惑して居られる皆様のご参考となれば幸いです。

【立退料を受領した時（賃借人）】
参照リンク：No.1490 一時所得｜国税庁
参照リンク：No.3152 譲渡所得の計算のしかた(総合課税)｜国税庁
計算例（立退料１２６万円＋敷金５万円＝１３１万円を受領の場合）
敷金返還は全額非課税のため、立退料１２６万円に対する一時所得計算となり、
１２６万円−基礎控除５０万円＝７６万円÷２＝３６万円が一時所得欄記載の総合課税対象となります。
【立退料を支払った時（オーナー側）】
参照リンク：No.1382 立退料を支払ったとき｜国税庁

参照リンク：借地借家法 | e-Gov法令検索
参照リンク：立退料とは | 立退料の交渉なら弁護士法人エース
参照リンク：立退料（立ち退き料）の相場・計算方法 | 内藤寿彦法律事務所
参照リンク：賃借人に非のない立ち退き相談（立退料の確保・増額）：前田尚一法律事務所
参照リンク：建物賃貸借・正当事由と立退料の基礎知識 | 内藤寿彦法律事務所
参照リンク：立ち退き料の相場はどのくらい？　ケース解説｜咲くやこの花法律事務所
参照リンク：札幌で立ち退き料請求･賃貸継続なら相談下さい｜入居者サポート
参照リンク：借地借家カテゴリのエントリ
参照リンク：立ち退き合意書の記載事項や作成方法 | 不動産業界のお役立ち情報をお届け

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「 .ftpaccess」による、ホームページ改ざん防止・アクセス制限

投稿日: 2022年3月9日 作成者: プロ写真家・縄田頼信

　2012年9月14日、最高裁判所のホームページが、中国からのアクセスにより改ざんされ、９月15日時点で下位の各地方裁判所ホームページ表示不能となりました。そこで、これら改ざん防止の基本設定事例↓

★ホームページ管理者は、一定のプロバイダ経由で、「ftpサーバー」に対して、ホームページファイルをアップロードしています。即ち、特定プロバイダ以外からの「ftpサーバー」アクセスを制限するため、管理するドメイン・サーバーTOPヘ、『 .ftpaccess』隠しファイルを作成・アップします。

.ftpaccess記述例（全てを拒否した上で、指定IPアドレスのみ許可）
<Limit ALL>
Order Allow, Deny
Deny From all
Allow From 000.000.000.000
Allow From 000.000.000.000
Allow From 000.000.000.
</Limit>

解説
Order Allow,Deny　で、許可、拒否の優先順位を指定。
Deny from all　で「all」を指定し、全てのFTP接続を拒否。
Allow from 000.000.000.000　で、指定IPアドレスからの接続を許可。
4ブロック目の数字を記載せず、3ブロックまでのIPアドレス記述で、指定部分が一致するIPアドレスをまとめて指定可能。

　赤文字色は、アクセス許可IPアドレスで、ご利用のサーバーアクセス解析により、ご契約利用の接続プロバイダのIPアドレス（アクセスログなどで確認）を記入します。固定IPアドレスの場合、更なる制限も可能。記述例は、サーバー・タイプにより異なります。ご利用サーバー記述例をご確認の上、作成して下さい。
　隠しファイルが直接編集出来ない場合、【TeraPad】などを用いたテキスト形式にて、「ftpaccess.txt」ファイルを作成し、【FFFTP】などでサーバーへアップロード後、名称変更「ftpaccess.txt」⇒「.ftpaccess」と変更すればOK。

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「 .htaccess」による、ホームページ閲覧者・アクセス制限（特定国からの全てのアクセスを制限する場合）

投稿日: 2022年3月8日 作成者: プロ写真家・縄田頼信

　ホームページ閲覧者を、IPアドレス毎若しくはドメイン名毎に閲覧規制する手法です。
特定IPアドレスからの「ホームページ・サーバー」アクセスを制限するため、管理するドメイン・サーバーTOPヘ、『 .htaccess』隠しファイルを作成・アップします。
.htaccess記述例

Allow From All
Deny From 000.000.00.00
Deny From 124.160.72.149
Deny From 168.56.44.61
Deny From 72.177.4.44
Deny From 195.208.154.142
Deny From scalabledns.com
Deny From 163data.com.cn
Deny From scalabledns.com
Order Allow,Deny

Deny From の赤文字色は、アクセス解析（普段から（管理者＝admin＝Administrator）を用いて不正ログインを試みる不当なアクセスが無いか要確認）などで判明した、アクセス拒否IPアドレス若しくはドメイン名を記入します。

　特定国からのアクセスを全て制限させたい場合、単にカントリー・ドメイン（日本＝.jp）を指定するだけでは不十分で、特定国に用いられているIPアドレス全てを調べる必要があり、COUNTRY IP BLOCKSにて、国名指定及び「Apache .htaccess Deny」へのチェック後、【Create ACL】ボタンをクリックすると、一覧表示されますので、全てをコピーして『 .htaccess』の　Deny From　項目にペースト、保存、アップロードします。

　尚、隠しファイルが直接編集出来ない場合、【TeraPad】などを用いたテキスト形式にて、「htaccess.txt」ファイルを作成し、【FFFTP】などでサーバーへアップロード後、名称変更「htaccess.txt」⇒「.htaccess」と変更すればOK。allow＝許可、deny＝制限、order＝実行。
　詳細は、『ホームページ作成・HTML・CGI・編集ヒント｜写真家縄田頼信プライベートサイト』（30「 .htaccess」による、ホームページ閲覧者・アクセス制限）をご参照ください。

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第三者外部サイトによる画像直リンク（取り込み表示）「 .htaccess」制限

投稿日: 2022年3月7日 作成者: プロ写真家・縄田頼信

　第三者外部サイトによる、オリジナルサイト画像ファイルを指定した画像直リンク（取り込み）制限。管理するドメイン・サーバーTOPヘ、『 .htaccess』隠しファイルを作成・アップします。
.htaccess記述例

RewriteEngine on
RewriteCond %{HTTP_REFERER} !^http(s)?://(www.)?housendo.jp/[NC]
RewriteCond %{HTTP_REFERER} !^http(s)?://(www.)?ynawata.asablo.jp/ [NC]
RewriteCond %{HTTP_REFERER} !^http(s)?://(www.)?ynawata.m.asablo.jp/ [NC]
RewriteCond %{HTTP_REFERER} !^http(s)?://(www.)?ynawata.k.asablo.jp/[NC]
RewriteCond %{HTTP_REFERER} !^http(s)?://(www.)?ne.jp/asahi/korette/hendenaikai/ [NC]

RewriteCond %{HTTP_REFERER} !^$
RewriteCond %{HTTP_REFERER} !google. [NC]
RewriteCond %{HTTP_REFERER} !search\?q=cache [NC]
RewriteCond %{HTTP_REFERER} !msn. [NC]
RewriteCond %{HTTP_REFERER} !bing. [NC]
RewriteCond %{HTTP_REFERER} !yahoo. [NC]
RewriteCond %{REQUEST_FILENAME} !/warning.jpg$
RewriteRule .(jpg|png|gif|m4v|mpv|docx|doc|pdf|css|ico|webp)$ warning.jpg [L]

SetEnvIf REFERER “https://www.アクセス禁止サイトURLドメイン/” Lilith
SetEnvIf REFERER “https://www.アクセス禁止サイトURLドメイン/” Lilith
Order Allow,Deny
Allow from all
Deny from env=Lilith

1.　上段に、オリジナルサイト（画像表示させるドメイン） を羅列します。

2.　中段は、検索エンジンでの許可設定と、下行「RewriteRule .」での、（ファイル形式・赤文字色）は、画像直リンク拒否の画像ファイル形式を記入します。
　 「.gif」「.GIF」を、リンク・バナーとして使用されている場合、第三者サイトでの表示が出きなくなる事態を回避するため、上記中段・下から１行目のgifを外すと、gif画像リンクバナーの制限回避表示が可能となります。

3.　また、上記中段・下から２行目の記述および末尾の　warninng.jpg　を別途作成してサーバに事前アップロードしておけば、画像直リンクをしている無断使用サイト内で参照リンクの様な警告が表示されます。（参照リンク：warning.jpg）

4.　更に下段・SetEnvIf REFERERにて、アクセス禁止サイトのURLドメインを挿入すれば、画像直リンク表示の画像元URLリンク設定されているサイトに対しても、代替の警告画像が表示され効果が高くなります。

5.　隠しファイルが直接編集出来ない場合、【TeraPad】などを用いたテキスト形式にて、「htaccess.txt」ファイルを作成し、【FFFTP】などでサーバーへアップロード後、名称変更「htaccess.txt」⇒「.htaccess」と変更すればOK。allow＝許可、deny＝制限、order＝実行。

6.　IPアドレスやドメイン名による「 .htaccess」アクセス制限と併用すると、より効果が高まります。
　詳細は、「ホームページ作成・HTML・CGI・画像・編集ヒント（プライベートサイト）」（30）及び（31）をご参照ください。

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アメブロ発信者（丹頂の親子2018写真盗用）を民事提訴！（ニュース）

投稿日: 2022年3月6日 作成者: プロ写真家・縄田頼信
丹頂の親子2018／写真転載厳禁・プロ写真家なわたよりのぶ
『丹頂の親子2018』転載厳禁

　2020年12月28日当ブログ記事や、2021年12月31日当ブログ記事などでお知らせした、掲載写真「丹頂の親子20218」をアメブロ（Amebaブログ）にて無断使用した発信者（都内・７０代・男性）に対し、本年１月・検察処分が下されましたので、この度、民事としても損害賠償請求を提訴し、裁判所より第１回口頭弁論期日が指定告知されましたので、ニュース情報として皆様にお知らせ致します。興味のある方は、直接公開法廷へどうぞ！

事件名：著作権侵害損害賠償請求事件
事件番号：令和４年（ワ）第２４６号
第一回口頭弁論期日：令和４年３月１８日午前１１時（札幌地裁７０１号法廷）
係属部署：札幌地方裁判所民事第5部合議係

　通常、権利侵害連絡を受けた発信者は、先ず削除措置を実施する処、本件アメブロでは、メール・FAX・架電・郵便による度重なる削除督促後も、侵害画像ファイルが削除される事なく、１年を超える長期間継続公開されていました（権利者によるプロバイダ（サイバーエージェント）への法的措置により強制削除実施！）。其の為、発信者に対する著作権侵害の刑事事件並びに民事事件となりました。

　写真の無断使用は、罪の重い犯罪です。ＳＮＳサイトを含めインターネットでの無断掲載（写真泥棒）は、「著作権法」の複製権（第20条）、公衆送信権等（第23条）違反となり、罰則：著作権法119条で「十年以下の懲役若しくは千万円以下の罰金に処し、又はこれを併科する。」の被疑者として警察の捜査・取り調べを受け、被疑事実ありとして送検「前歴者（通称・前あり）」され、検察庁への呼び出し取調べを経て刑事処分が下された後、上記の様に民事でも裁判提訴されます。権利侵害後の対応を誤った発信者は、刑事・民事、其々で厳しく責任追求されます。

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